不動産の売買では、物件以外に別途必要になる、諸費用があります。その諸費用の中で大きな割合を占める項目があります。それは、仲介した不動産業者に支払う「仲介手数料」です。
「仲介手数料」について、相場や仕組み、支払い時期などを不動産の購入者の視点で詳しく解説します。
不動産売買における「仲介手数料」とは
購入したい不動産を探したり見学をしたい場合に依頼するのが買主と売主の間に入る不動産仲介業者です。
不動産仲介業者の手助けで無事に不動産の購入ができた場合に、その仲介業者に支払う報酬が仲介手数料です。
間に入る不動産仲介業者は免許を取得して営業を営む宅地建物取引業者（宅建業者）でないといけません。
宅建業者が行う業務のことを媒介業務と言います。
媒介業務には次のものがあります。
- 物件の紹介
- 物件の案内
- 売主との交渉
- 重要事項等の説明
- 売買契約の締結と書面の交付
- 物件の引渡し（決済）までの斡旋（お手伝い）
物件探しで、初めから一つの物件に絞って、自身で見学して契約するのは難しいかと思います。
その際に手助け（媒介業務）するのが、不動産仲介業者で、サービス料として支払われる報酬が仲介手数料になります。
仲介手数料は取引が成約した時に支払われる成果報酬です。売買が成立するまでは支払いは発生しません。
仲介手数料の支払いは、仲介の依頼者である買主と宅建業者が結ぶ媒介契約に基づいて行われます。
一般的に媒介契約を結ぶ時期は、購入する物件の価格が確定する不動産売買契約の時に行われます。
媒介契約書には、報酬の額として仲介手数料とその支払い時期が明記されています。
| 通称 | ＝ | 宅建業法上 |
| 仲介手数料 | ＝ | 媒介手数料 |
| 仲介業者 | ＝ | 宅建業者 |
| 仲介業務 | ＝ | 媒介業務 |
「仲介手数料」の相場はいくらか？
「仲介手数料」の上限額と計算方法
仲介手数料が際限なく高額になることを防止するため、上限額が定められています。
不動産流通大手４社は、上限額で依頼者と媒介契約を結ぶケースがほとんどです。
それに足並みを揃えて、他の中小の仲介業社も、上限額で契約を結ぶのが一般的です。
☆2022年不動産売買仲介実績ランキング
１位 三井のリハウス（三井不動産リアルティーグループ）
２位 東急リバブル
３位 住友不動産販売
４位 野村の仲介＋（野村不動産ソリューションズ）
発行：公益社団法人不動産流通推進センター（pdf形式）
国土交通省では、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」を定め、宅建業者が宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を行って受けることができる報酬の上限額を定めています。
令和元年8月30日改正（令和元年10月1日施行）
昭和45年建設省告示第1552号（pdf形式）
| 成約価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円超 | 「成約価格（税抜） × 3％ ＋ 6万円 」＋ 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 「成約価格（税抜） × 4％ ＋ 2万円」 ＋ 消費税 |
| 200万円以下 | 「成約価格（税抜） × 5％ ＋ 消費税 |
一般的に不動産の成約価格は４００万円を超えることが多いため、次の速算式で計算します。
仲介手数料＝｛成約価格（税抜）×３％＋６万円｝＋消費税
＋６万円、となっているのは、
①２００万円超～４００万円以下の部分は、成約価格（税抜）４％
②２００万円以下の部分は、成約価格（税抜）５％
となっていて３％ではないため調整しています。
例）成約価格（税抜）が５００万円の場合の仲介手数料上限額
①２００万円 × ５％ ＝ １０万円
②２００万円 × ４％ ＝ ８万円
③１００万円 × ３％ ＝ ３万円
① ＋ ② ＋ ③ ＝ ２１万円
これを速算式で計算すると
５００万円 × ３％ ＋ ６万円 ＝ ２１万円
と同じになります。
こちらに（＋消費税）がかかります。仲介手数料は消費税が課税対象です。
「仲介手数料」上限額の早見表
仲介手数料の上限額を早見表で一覧にしました。
※消費税は、１０％で計算しています。
空き家、空き地の特例
空き家の流通を後押しするため、国土交通省は既存の空き家売買用の特例を、現行400万円以下から800万円以下の物件まで対象を拡大したうえで、仲介手数料の上限を最大33万円に引き上げました。これは、空き家の流通促進を目的とした国土交通省の取り組みによるものです。（2024（令和6）年7月1日施工）
参照元：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省
「仲介手数料」が０円（無料）のからくり
不動産広告で仲介手数料無料と書かれているのをよく見ると思います。
仲介手数料無料には、次の４パターンがあります。
１．売主が自ら販売しており、仲介に出していないケース
新築マンションのほぼ全てと新築の大型分譲地にみられます。売主は仲介手数料無料です。
２．売主が自ら販売しており、かつ仲介会社にも販売を依頼しているケース
地方の工務店、再販会社によく見られます。新築戸建てや中古マンションがあります。売主から購入すると仲介手数料が無料になります。
３．売主が自ら販売しておらず、仲介会社に販売を依頼しているケース
新築戸建てを販売する飯田グループなどの大手パワービルダーが多くあります。仲介手数料無料の会社は、売主から手数料を取り、買主の仲介手数料を無料にします。
４．買主か売主どちらか一方から手数料を取るケース
専任物件の売却、業者買取など、１社で買主と売主両方から仲介手数料が取れるケースで、仲介手数料無料会社は、どちらか１方の仲介手数料無料する場合があります。
売主が自ら販売している場合
売主につき仲介手数料不要という広告をよくご覧になるかと思います。
不動産を購入する際は、通常不動産仲介会社が買主と売主業者の間に入って行うのが一般的です。
不動産仲介会社が間に入る取引形態を「媒介」といいます。
「媒介」以外にも取引の形態があります。「売主」と「代理」です。この３つを不動産の取引態様といいます。
取引態様は、不動産の広告を出す時、明示が義務付けられているため、必ず掲載されています。
「売主」とは、不動産会社が所有している物件を自ら売主として販売活動を行い直接取引をすることをいいます。
不動産仲介会社を間に入れずに、買主が直接物件の持ち主である売主業者と取引き行います。
この場合、間に仲介業者が入らないため、「仲介手数料」が発生しません。業界では、仲介手数料が必要のない物件のことを「売主物件」といいます。
新築マンションはほぼ全て、戸建てはブランド力の高いハウスメーカの大型新築建売分譲地がこの形態を多く取っています。
「代理」とは、売主から代理権を与えられた不動産業者（グループ会社の場合が多い）が、売主に代わって販売活動から売買契約までの取引を行います。販売代理ともいい売主業者が販売を営業部門がある子会社や協力会社に任せるケースが考えられます。「代理」の場合、仲介手数料がかからないケースが多いのですが、確認が必要です。
「売主」から直接購入する最大のメリットは、仲介手数料が無料になることでしょうか。必ずしもそうはなりません。
「売主」は多くの仲介会社に依頼をせず、購入客を自ら見つける必要があるため、営業を編成して、広告に大きな費用を掛ける必要があります。その費用は当然物件価格に上乗せされますので、物件価格が高くなり、結果的に仲介手数料が必要な物件とほとんど変わらなくなります。
「売主物件」は、仲介業者経由で購入できないため、顧客自身で問い合わせを行い、物件見学の手配や価格の交渉をする必要があります。
「売主」から直接購入をしても、「契約書面を自身で作らないといけない」、「住宅ローンの手続きを手伝ってもらえない」、「引渡までの流れを段取りしてもらえない」などの不利益は発生しないと思います。
売主もお客様あっての商売ですので、そこまで無下にはできません。
売主であるハウスメーカーからしか購入できない物件があることを覚えておいてください。
売主が販売を仲介会社に依頼
戸建ての場合、新築でも売主が仲介会社に依頼して販売する物件が多くあります。
大手パワービルダーの飯田グループがこの様な形態をとっています。
営業を外にお願いすることにより、コストを抑えた建売を販売することができます。
飯田グループの売上が示す通り、物件の数はとても多く存在します。
たくさんの物件の中から探していく場合は、仲介会社を間に入れて仲介業務サービスを受けるといよいと思います。
公益社団法人不動産流通推進センターにより、
不動産2023不動産統計（PDF）が発表されています。
売上上位の仲介会社は、大手の三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介プラスになります。
他にフランチャイズ大手のセンチュリー２１、新興のオープンハウス、関東の東宝ハウスグループが上位にランキングしています。
大手だけでなく、地元には中小様々な仲介会社がたくさん存在します。
レインズという業者間データベースで物件情報共有しているため、小さな会社でも情報量に変わりはありません。
不動産仲介会社から幅広く物件情報を紹介してもらい、たくさんの物件を見学して、その中でマイホームを決めて購入しています。
不動産仲介会社を通した場合、対価として仲介手数料を支払います。
マイホームの購入や売却の手助けをしてもらい、引渡ましで安心安全な取引きのサポートを受けるとことができます。
売主から直接購入することのデメリット
「売主」から直接購入することのデメリットして、「売主」は、購入する個人と比べて圧倒的に知識経験、情報があるということです。
何かトラブルが発生した場合、その大部分が言いなりになってしまうのが実情かと思います。
引渡までの手続きはきちんとサポートして貰えるとしても、トラブルが起こった際は、一般客は対処法がわらないので、売主の言うがままに、ことを納められてしまう可能性があります。
不動産仲介業を営む宅地建物取引業者は、宅地建物取引業の業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的としています。
仲介手数料0円（無料）の仲介業者の場合
主に、インターネットのサイトホームページで広告している仲介手数料0円の業者があります。
この業者は、売主ではなく、仲介業者になりますが、この仲介業者経由で購入すると仲介手数料が0円（無料）になるからくりがあります。
このからくりは、決して怪しかったり詐欺ではありません。
仲介業者は、物件を成約することで、収入を得て、仲介業を営んでいます。
その収入源が「売主」からの仲介手数料だけになります。
売主と買主の不動産取引では、間に入る仲介業者に仲介手数料を支払います。
売主も仲介業者に手数料を支払います。
新築一戸建てと中古住宅で違いがある場合が多いです。
新築一戸建ての場合、建売住宅のほとんどが、買主が支払う仲介業者と売主が支払う仲介業者が同じ会社になります。
中古住宅の場合は、売主は売却を依頼した仲介業者に手数料を支払い、買主は、物件を紹介してくれた仲介業者に手数料を支払います。
前者を業界用語で、両手取引といい、後者を片手取引と呼びます。
仲介手数料が０円（無料）の業者は、主に両手取引になる物件に絞って活動しています。
売主からの手数料のみで営業活動を行っています。
売主からの手数料収入だけで営業活動がなぜ行えるかというと、仲介手数料が０円（無料）の業者は、小さな規模で業務を行っている場合がほとんどです。
会社を小さくすることで、広告費、人件費、事務所代、フランチャイズ費用等の削減ができています。
仲介手数料の支払いが0円（無料）になる業者を埼玉県、千葉県、東京都、沖縄県でお探しの場合は、↓↓↓こちらをクリック。
「仲介手数料」の値引き交渉は可能か？
「仲介手数料」は、宅建業法で上限額は決まっていますが、上限額より低い場合は、いくらと決まっていません。
値引きの交渉をすることは可能です。
仲介業者は、仲介手数料を成功報酬でいただくことを前提に、仲介業務を行っています。
よって契約の直前で値引きの交渉をすると不動産営業マンも人間ですので良い気分はしません。
その仲介会社の企業形態によっても変わってくると思います。例えば大きなグループ会社であれば、グループを運営する経費が多くかかり、ブランド力もあり、それをみこして仲介手数料を設定しています。
また契約の直前では、とても気に入った物件が目の前にありますので、その契約手続を行う仲介業者が有利な立場になります。値下げの交渉をしてもなかなか受けて貰えることは難しいと思います。
物件価格がとても高価な場合は、仲介手数料も高くなりますので、交渉がし易いかと思います。
また、物件の見学を何度も行うのではなく、１回で決まった場合なども、交渉ができるかもしれません。
交渉は、契約直前ではなく、物件を売主に申し込む際に行うのが良いと思います。
上記、価格の交渉をしなくても仲介手数料の支払いをなしにする方法があります。
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「仲介手数料」を支払うタイミング
不動産取引の慣例で、２つのパターンがあります。
１つ目は、決済（引渡し）の時に、住宅ローンが実行された後、物件価格の残金等の振込みと同時に仲介手数料の全額を支払います。
２つ目は、契約時に半金、決済（引渡し）の時に残りの額を支払います。
不動産業者によって違いますので、契約前に事前に確認が必要となります。
海外の仲介手数料
日本の1歩先を行くといわているアメリカの不動産慣習をご紹介いたします。
合理主義の国アメリカは、買主様、売主様の両方から仲介手数料をいただくことを禁止しています。
仲介手数料は、すべて売主様からいただくことになっています。
売主様と買主様は、双方の利益が相反します。その間に入り調整を行う仲介会社が同じですと、どちらかに偏ったりと、不都合が生じる可能性があります。
見えない部分に目をつぶる日本とは違い、透明性を高め、公平に取引が行われることを優先しています。
いただく仲介手数料の額は日本の倍、約６％が相場になっています。
アメリカでは、不動産会社から購入するのではなく、個人事業主であるエージェントから購入するのが一般的です。
イラーズエージェント（Seller’s Agent）とバイヤーズエージェント（Buyer’s Agent）に分かれています。
バイヤーズエージェントが、売主様からいただいた、手数料の６％を、セイラーズエージェントと折半しています。
顧客は、アメリカではエージェントを選ぶことができます。日本では不動産会社が指定した営業担当が自動的に付くことになります。宅手物取引士の免許を持たない営業担当も多くいます。
アメリカでは能力によって選ぶことのできるエージェントのステータスは、日本の士業のように高くなっています。
アメリカと日本では、情報の透明性も大きく違います。
不動産の情報が全て「MLS」というデータベースで管理されています。これは一般消費者も閲覧することができ、業者はすべての不動産を登録して公開する義務があります。
日本では「レインズ」という不動産データベースがありますが、一部の不動産は登録されておらず、一般消費者が閲覧することはまだできません。
中古住宅流通がさかんですが、個人間売買は少なく、プロのエージェントのアドバイスを聞いて購入します。
売主様の負担は少なくて、買主様の自己責任で購入する意識が高く、ホームインスペクション（住宅診断）を事前に行って購入するのが一般的です。
Q＆A
- 契約が途中解約になった場合の仲介手数料はどうなりますか
-
途中解約になってしまった内容によって仲介手数料がかからない場合と、仲介手数料が半額、もしくは８割、全額かかる場合があります。
住宅ローンの本審査が、銀行都合で承認されなかった等、お客様自身に責任がない場合は、かからないケースが多いです。
- 仲介手数料を契約時に請求してくる業者があるのはなぜですか。
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業者によって取り決めています。大手ではこの様なケースが多いです。契約途中でトラブルになった場合、回収がし易いこと、契約時と決済時で期間が開くため、資金繰りにメリットがあるなどです。