【宅建士のホンネ】「告知事項あり」物件はお得に購入できる？、埼玉ならどこまで価格は下がるか実例で解説

「この物件、相場の半額！？」…そんな破格の物件情報を見て、心が揺れ動いた経験はありませんか？しかし、よく見るとそこには「告知事項あり」の小さな一文。いわゆる「事故物件」です。埼玉県で少しでも安くマイホームを手に入れたいと願うあなたにとって、この言葉は悪魔の囁きのようにも、千載一遇のチャンスのようにも聞こえるかもしれません。私自身、埼玉県在住の宅建士として、この「告知事項あり」物件についてお客様から数えきれないほどの質問を受けてきました。「怖いけど、安いのは魅力…」「実際、どこまで安くなるの？」「買っても大丈夫？」その気持ち、痛いほどわかります。この記事では、そんなあなたの疑問や不安に、プロとして、そして一人の生活者として、一切の忖度なく「ホンネ」でお答えします。

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【そもそも】「告知事項あり」とは？4つの瑕疵（かし）を正しく理解しよう

「告知事項あり」と聞くと、多くの人が「人が亡くなった部屋」を想像するでしょう。それは間違いではありませんが、実は「告知事項」はそれだけではありません。不動産取引における告知事項は、大きく分けて4つの「瑕疵（かし）＝キズや欠陥」に分類されます。これを知らないと、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。まずは基本の「き」から押さえましょう。

最も気になる「心理的瑕疵」の正体

これが、皆さんが最も気にされるであろう「事故物件」の主要因です。具体的には、その物件の室内や敷地内で過去に自殺、殺人、火災による死亡、発見が遅れた孤独死などがあった場合を指します。住む人が「心理的に抵抗を感じるであろう事柄」全般がこれにあたります。ただし、何でもかんでも告知されるわけではありません。2021年に国土交通省が策定したガイドラインにより、一定の基準が示されました。例えば、老衰や病死といった「自然死」や、自宅の階段からの転落死のような「日常生活での不慮の死」は、原則として告知義務の対象外です。しかし、遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合は、自然死であっても告知の対象となります。この線引きは非常に重要なので、覚えておきましょう。

心理的瑕疵だけじゃない！残りの3つの瑕疵とは？

「人が亡くなったわけじゃないなら安心」と考えるのは早計です！物件の価値を大きく下げる、あるいは生活に支障をきたす可能性のある瑕疵は他にもあります。むしろ、こちらの瑕疵の方が厄介なケースも少なくありません。

瑕疵の種類	具体例	どんな影響がある？
物理的瑕疵	雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、給排水管の故障、地中の障害物	修繕に高額な費用がかかる可能性がある。建物の安全性に問題があることも。
法律的瑕疵	建築基準法違反（建ぺい率オーバーなど）、再建築不可物件、市街化調整区域	将来、建て替えができない。増改築も制限される。住宅ローンが組めないことも。
環境的瑕疵	近隣に墓地・火葬場・ゴミ処理場・暴力団事務所などがある。騒音・悪臭・振動。	日々の生活の快適性が損なわれる。心理的瑕疵と同様に、人によって許容範囲が異なる。

特に注意したいのが「法律的瑕疵」、中でも「再建築不可物件」です。これは、今ある建物を取り壊したら、もう新しい家を建てられない土地ということです。価格は非常に安いですが、資産価値はほぼゼロに等しく、住宅ローンの利用も極めて困難。まさに「安かろう悪かろう」の典型例になりかねません。

【埼玉県の相場観】告知事項で物件価格はどこまで下がるのか？

では、本題です。「告知事項あり」物件は、具体的にどれくらい安くなるのでしょうか。これは瑕疵の種類や内容、経過年数、そして場所によって大きく変動しますが、ここでは私の経験と一般的な相場観から、埼玉県内での目安をお話しします。

心理的瑕疵による価格下落率の目安

事件性の高さや内容が生々しいほど、下落率は大きくなる傾向にあります。

他殺事件があった物件：相場の30%～50%ダウン
自殺があった物件：相場の20%～30%ダウン
孤独死（発見が遅れ特殊清掃実施）：相場の10%～20%ダウン

もちろん、これはあくまで目安です。例えば、ニュースで大々的に報じられたような事件であれば50%以上値下がりすることもありますし、経過年数が10年以上経っていれば下落率は緩やかになります。

【架空実例で見る】埼玉ならこうなる！

ケース1：さいたま市浦和区の築15年マンション（70㎡）で自殺
相場価格4,500万円のところ、30%ダウンの3,150万円に。立地は最高だが、心理的な抵抗感から大幅な値下げ。リフォーム費用を考慮しても、周辺相場より1,000万円以上安く購入できる計算。
ケース2：川越市の築30年戸建てで孤独死（特殊清掃あり）
相場価格1,800万円のところ、15%ダウンの1,530万円に。内装はリフォーム済みで綺麗。告知内容を気にしない人にとっては、掘り出し物に見えるかもしれない。
ケース3：秩父市の戸建て（法律的瑕疵：再建築不可）
相場価格1,200万円のところ、50%ダウンの600万円に。古民家風で趣はあるが、建て替えは不可能。DIY好きが「終の棲家」として現金で購入するケース。資産価値は期待できない。

【宅建士のホンネ】それでも「買い」か？メリットと絶対に覚悟すべきデメリット

ここまで読んで、「リスクを理解すれば、やっぱり安いのは魅力だ」と感じた方もいるでしょう。しかし、購入を決断する前に、もう一度立ち止まってください。メリットの裏にあるデメリットを、本当に受け入れられるか自問自答する必要があります。

メリットは「圧倒的な価格」

最大のメリットは、言うまでもなく「価格の安さ」です。同じ予算で、本来なら手が出なかった好立地の物件や、より広い物件を選択肢に入れることができます。浮いた予算をフルリノベーションに回して、新築同様の内装に生まれ変わらせる、という夢も描けます。事実を合理的に割り切り、「安さ」という価値を最優先できる方にとっては、これ以上ないメリットでしょう。

覚悟すべき3つのデメリット

精神的な負担と周囲の目：自分は「気にしない」と思っていても、家族や恋人、友人はどうでしょうか。遊びに来るのをためらったり、反対されたりするかもしれません。また、近隣住民から心ない噂話をされる可能性もゼロではありません。この精神的な負担は、想像以上に重くのしかかることがあります。
資産価値の低さと売却の困難さ：これが最も現実的な問題です。将来、転勤や家庭の事情で家を売却したくなった時、あなたは「告知事項あり」物件の売主になります。買主はなかなか見つからず、見つかったとしても、あなたが買った時と同じように、相場から大幅に値下げしないと売れないでしょう。つまり、資産として非常に脆弱なのです。
住宅ローン審査の壁：金融機関は、物件の担保価値を厳しく評価します。「告知事項あり」物件は担保評価が低くなるため、住宅ローンの審査が厳しくなったり、融資額が減額されたり、最悪の場合、ローンを断られたりするケースがあります。現金一括で購入できるなら話は別ですが、ローンを組む前提なら、この壁は非常に高いと認識すべきです。

Q&A よくある質問

Q1: 心理的瑕疵の告知義務は、何年経てばなくなるのですか？

A1: 国交省のガイドラインでは、賃貸借契約の場合、事案発生からおおむね3年が経過すれば告知は不要とされています。しかし、これはあくまで賃貸の話。不動産の**売買契約においては、この3年という期間の定めはありません。**事件の重大性や社会的影響などを考慮して判断されるため、10年前の事件でも告知が必要なケースはあります。基本的に「売買では告知義務はなくならない」と考えておくのが安全です。

Q2: 告知事項があるかどうか、自分で調べる方法はありますか？

A2: 「大島てる」のような事故物件公示サイトで確認する方法が有名ですが、掲載されている情報が全てではありません。最も確実なのは、不動産会社の担当者に直接、かつしつこく確認することです。宅建業者には告知義務がありますので、誠実な業者であれば正直に答えてくれます。「この物件に心理的、物理的、法律的、環境的な瑕疵はありませんか？」と具体的に質問しましょう。

Q3: 「告知事項あり」物件を購入してしまいました。契約解除できますか？

A3: もし、売主や不動産会社が意図的に告知事項を隠していた場合、「契約不適合責任」を追及して契約の解除や損害賠償を請求できる可能性があります。しかし、そのためには「知っていたら契約しなかった」という重大な瑕疵であったことを証明する必要があり、法的な手続きは非常に複雑です。だからこそ、契約前の確認が何よりも重要なのです。

【最終結論】「告知事項あり」物件は、覚悟を持った者のための選択肢

さて、長い「ホンネ」にお付き合いいただき、ありがとうございました。結論として、「告知事項あり」物件は、決して万人が手を出すべきものではありません。それは、単なる「安い物件」ではなく、「理由があって安い物件」だからです。

しかし、その「理由」を正しく理解し、すべてのリスクを受け入れる「覚悟」がある方にとっては、最高の掘り出し物になる可能性を秘めています。

このタイプの物件が向いているのは、以下のような方々でしょう。

事実を事実として合理的に受け止め、精神的に揺らがない強い心を持つ人。
将来の売却を考えず、その家に永住する覚悟がある人。
物件のネガティブな歴史ごと受け入れ、リノベーションなどで新たな価値を吹き込むことを楽しめる人。
そして何より、不動産に関する知識を自ら積極的に学び、リスクを回避する努力を惜しまない人。

もし、あなたが少しでも「怖い」「不安だ」と感じるのであれば、やめておくのが賢明です。不動産探しに焦りは禁物。埼玉県には、あなたの価値観に合う素敵な物件が他に必ずあります。この記事が、あなたが後悔のないマイホーム選びをするための一助となれば、宅建士としてこれほど嬉しいことはありません。

執筆者：ブログ作成の達人（埼玉県在住・宅地建物取引士）— ### **プレビュー**