事業用賃貸契約の流れ：居住用との違いを徹底解説【賃貸経営管理士・宅建士執筆】

賃貸経営管理士・宅建士の安仁屋です。
本日は、事業を始める上で重要なステップとなる「事業用賃貸物件の契約」について、その流れを居住用賃貸との違いを交えながら詳しく解説いたします。店舗、事務所、工場といった事業用物件の契約は、居住用とは異なる特有の注意点や手続きが存在します。本記事では、これらの違いを明確にし、スムーズな契約締結に向けた具体的なステップとポイントを分かりやすくまとめました。

CONTENTS

1. 事業用賃貸と居住用賃貸の根本的な違い

1-1. 法的な位置付けの違い

事業用賃貸は「営利目的」の利用であるため、借地借家法の適用が一部除外されます。これにより、契約内容の自由度が高く、貸主と借主の合意次第で様々な特約を設けることが可能です。一方、居住用賃貸は「生活の場」として強く保護されており、借主に有利な規定が多く設けられています。

🔹 主な法律の適用差異

法律	事業用賃貸	居住用賃貸
借地借家法	一部適用除外（例：契約更新権なし）	全面適用（更新権・賃料制限あり）
消費者契約法	適用されない（BtoB契約）	適用あり（個人借主保護）
民法	契約自由の原則	借主保護の特例あり

1-2. 契約目的による実務的な差異

事業用賃貸では「事業の継続性」が重視されるため、以下の点で居住用と異なります。

🔸 代表的な違い

項目	事業用賃貸	居住用賃貸
審査基準	事業計画書・財務状況を厳査	収入証明・保証人を重視
初期費用	敷金6～12ヶ月分が一般的	敷金1～2ヶ月分が相場
原状回復	スケルトン戻し義務あり	通常損耗は貸主負担
保険	賠償責任保険の加入必須	火災保険のみで可

1-3. 事業用賃貸物件の種類

事業用賃貸物件は、使用目的によって以下のように分類されます：

店舗物件：小売店、飲食店、サービス業などの商業施設
事務所物件：オフィス、コワーキングスペースなど
工場・倉庫物件：製造業、物流業向けの施設
医療施設：病院、クリニック、薬局など
教育施設：学習塾、スクール、教室など
ホテル・旅館：宿泊施設
その他商業施設：複合用途ビル、商業モールなど

それぞれの物件タイプによって、必要な設備や法的規制、契約条件が異なります。業種に適した物件タイプを選択することが重要です。

2. 事業用賃貸契約の詳細な流れ（全9ステップ）

STEP1：物件探し（居住用との比較）

🔹 事業用特有の検討事項

用途制限の確認
工業地域では飲食店不可など、都市計画法・建築基準法の規制を要チェック。
設備要件
三相電気・大型搬入口・排気設備など、業種に応じた特殊設備が必要か。
アクセス性
顧客・従業員・物流の動線をシミュレーション。
商圏分析
業種に適した立地条件（通行量、競合店、ターゲット層の居住エリアなど）の調査。
建物の構造・耐震性
特に重量物を扱う業種や振動を発生させる業種では重要。

📌 居住用との比較表

チェック項目	事業用	居住用
最重視要素	立地・収益性	住環境・利便性
内見時の焦点	業務効率性	生活快適性
法令確認	用途地域・消防法	建築基準法（住宅基準）
情報入手経路	専門不動産業者・非公開情報が多い	ポータルサイト・オープン情報が中心
相場感	坪単価で表示・地域差が大きい	物件全体の月額で表示・相場が明確

店舗探しのコツ

コツ1：明確なコンセプトとターゲット層を設定する

まず最も重要なのは、「どんなお店を、誰に向けて開きたいのか」という明確なコンセプトとターゲット層を設定することです。

どんな商品を扱うのか？（アパレル、飲食、雑貨、サービスなど）
誰をターゲットにするのか？（年齢層、性別、ライフスタイルなど）
お店の雰囲気は？（おしゃれ、アットホーム、高級感など）

これらの要素が定まれば、おのずと適切なエリア、広さ、物件の雰囲気が見えてきます。例えば、若者向けのカフェを開きたいのに、高齢者が多い住宅街の奥まった物件を選んでしまっては、集客は難しいでしょう。

コツ2：徹底的なエリアマーケティングを行う

コンセプトとターゲット層が決まったら、次は出店候補地のエリアマーケティングです。

ターゲット層の居住エリアや活動範囲
競合店の有無と状況（業種、価格帯、客層など）
周辺の交通量、人通り、時間帯による変化
地域の特性やイベント情報
将来的な発展性（再開発計画など）

実際に候補地を歩き、時間帯を変えて観察したり、地域の情報を集めたりすることが大切です。Googleマップのストリートビューや地域の情報サイトなども有効活用しましょう。

コツ3：物件の「第一印象」と「潜在能力」を見極める

気になる物件が見つかったら、必ず内覧に行きましょう。その際、単に綺麗さや広さだけでなく、以下の点に注目してください。

視認性：通りからの見えやすさ、看板の設置場所
間口の広さ：入りやすさ、開放感
天井の高さ：空間の印象、設備設置の自由度
電気容量、給排水設備、ガス設備：業種に必要なスペックを満たしているか
排気設備：飲食店など、特殊な設備が必要な場合は特に重要
構造：内装工事の自由度、耐震性
日当たり、風通し：快適な空間を作るために重要
導線：お客様や従業員の動きやすさ

一見すると古くても、リフォームやDIYによって魅力的な空間に生まれ変わる可能性を秘めている物件もあります。固定観念にとらわれず、物件の潜在能力を見抜くことも重要です。

コツ4：初期費用とランニングコストを детально に把握する

賃貸契約には、敷金、礼金、仲介手数料、保証金、前家賃など、多額の初期費用がかかります。また、契約後も毎月の賃料に加え、共益費、管理費、水道光熱費などがランニングコストとして発生します。

必ず事前にこれらの費用を детально に確認し、無理のない資金計画を立てることが重要です。特に事業用物件の場合、居住用よりも初期費用が高額になる傾向があるため注意が必要です。

コツ5：契約内容を隅々まで確認し、不明点は質問する

契約書には、賃料、契約期間、更新料、原状回復義務、禁止事項など、重要な事項が記載されています。安易にサインする前に、必ず内容を隅々まで確認し、不明な点は遠慮せずに質問しましょう。

特に以下の点には注意が必要です。

原状回復義務の範囲：どこまでスケルトンに戻す必要があるのか
用途制限：契約した業種以外での使用は禁止されているか
修繕負担：どこからどこまでの修繕費用を負担するのか
解約条項：中途解約の場合の違約金や予告期間
特約事項：特別な取り決めがないか

不安な場合は、契約前に弁護士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談することも検討しましょう。

コツ6：不動産業者との良好な関係を築く

信頼できる不動産業者との出会いは、理想の物件探しを大きく左右します。自身の希望条件を明確に伝え、積極的にコミュニケーションを取りましょう。

地域に精通した業者であれば、インターネットには公開されていない非公開物件を紹介してくれる可能性もあります。また、交渉のサポートや契約に関するアドバイスなど、心強いパートナーとなってくれるでしょう。

コツ7：複数の物件を比較検討する

焦って一つの物件に決めてしまうのは禁物です。複数の物件を比較検討することで、それぞれのメリット・デメリットが見えてきます。

立地、広さ、賃料、設備、周辺環境など、自身の優先順位を明確にした上で、総合的に判断することが大切です。

STEP2：内覧・調査

🔹 事業用物件内覧のポイント

空間レイアウト
想定する店舗設計・事務所レイアウトが実現可能か。
設備スペック
電気容量（アンペア数）、給排水設備、空調設備の仕様確認。
搬入経路
大型機材・商品の搬入が可能かどうか（エレベーターサイズ、廊下幅など）。
防音・遮音性能
特に飲食店や音を出す業種では重要。
看板スペース
視認性の高い看板設置スペースがあるか。

🔸 調査すべき項目

建物管理体制
24時間対応か、緊急時の連絡体制は整っているか。
周辺環境調査
競合店の有無、人通りの時間帯別調査、駐車場の状況。
法的制限
用途地域、消防法規制、建築基準法上の制限。
過去の使用履歴
前テナントの業種、退去理由、トラブル有無。

STEP3：入居申込～審査

🔹 事業用審査の厳しさ

個人事業主の場合
過去3期分の決算書・事業計画書・資金調達計画の提出が必要。
法人の場合
登記簿謄本・代表者信用情報・株主構成の開示を要求される。
創業間もない場合
自己資金比率や経営者の経歴・実績が重視される。
審査期間
居住用（数日）に比べ、1～2週間かかるケースが一般的。

⚠️ 注意点

保証人の有無
個人保証に加え「法人連帯保証」を求められるケースあり。
想定Q&A
Q. 創業間もない場合の審査は？
A. 事業計画書の具体性と自己資金比率で判断されます。
事業計画書のポイント
収支計画は最低でも3年分、市場分析と差別化戦略も明記。

STEP4：賃貸条件の交渉

🔹 交渉可能な条件

賃料
相場に基づき、条件（契約期間・内装工事負担など）と合わせて交渉。
敷金（保証金）
一般的に賃料の6～12ヶ月分だが、交渉により減額可能。
フリーレント
内装工事期間中の賃料免除や営業開始後の数ヶ月間無料など。
契約期間
長期契約を条件に賃料減額などの交渉可能性あり。
原状回復義務の範囲
スケルトン状態への復帰義務を一部緩和できるケースも。

🔸 交渉テクニック

複数物件での並行交渉
比較検討による交渉力強化。
長期契約のメリット訴求
長期安定収入を好む大家が多い点を活用。
専門家の同席
宅建士や弁護士の同席で専門的交渉が可能。
オプション条項の提案
「賃料スライド制」「売上連動型賃料」など柔軟な条件提示。

STEP5：重要事項説明

🔸 事業用で特に確認すべき事項

用途制限条項
「飲食店不可」「製造業限定」など、違反すると即時解除の可能性。
改修ルール
内装工事の事前許可制、退去時の原状回復費用の明示。
賃料改定条項
物価スライド制・業績連動制など、更新時の算定式を確認。
修繕負担区分
事業用では借主負担が広範囲になるケースが多い。
解約条件・違約金
中途解約時の違約金や予告期間の確認。
転貸・譲渡制限
事業譲渡やフランチャイズ化の際の制限有無。

📝 説明書記載例

第○条（用途制限）  
借主は本物件を○○業以外に使用してはならない。  
違反時は貸主は催告なく契約を解除できる。

第△条（修繕負担）
設備の経年劣化による修繕は、1件あたり10万円以下の修繕については借主の負担とする。

STEP6：契約締結

🔹 押さえるべき条項

条項	事業用の特徴	居住用との差異
損害賠償	営業損失も対象	通常損耗は対象外
解除条項	貸主側の解除権広範	正当事由が必要
保証金	修繕引当金として償却	全額返還が原則
賃料改定	定期的見直し条項あり	通常は据え置き
契約期間	3～10年が一般的	2年が標準
特約事項	多数の特約・業種特有の条件	標準化された少数の特約

💡 専門家アドバイス

「原状回復特約」に「通常損耗の範囲」を明記しない契約書は危険。
退去時に高額な原状回復費用を請求されるリスクがあります。
弁護士レビューを受けることを強く推奨します。（賃貸経営管理士・〇〇）

STEP7：入居準備・内装工事

🔸 事業用特有の手続き

消防署への届出
収容人数50人以上の店舗は「防火管理者選任届」が必要。
看板設置許可
自治体の条例でサイズ・設置方法が規制される。
産業廃棄物契約
事業ゴミは一般廃棄物と処理体系が異なる。
建築確認申請
用途変更や大規模改装では必要になるケースあり。
内装工事業者の選定
専門知識を持つ業者選定が重要（特に飲食・医療施設）。

📌 工事フロー例（飲食店開業）

1. 内装工事計画書提出・大家承認取得  
2. 各種行政申請（建築確認・消防設備など）  
3. 内装工事着工  
4. 消防用設備設置 → 検査済証取得  
5. 保健所へ営業許可申請  
6. 看板設置許可取得  
7. ガス設備検査 → 開栓  
8. 完成検査・引渡し

STEP8：開業準備・営業開始

🔹 事業開始前の準備

各種許認可取得
業種に応じた営業許可（食品営業許可、古物商許可など）。
設備備品搬入
什器・備品・商品の搬入スケジュール調整。
従業員採用・教育
開業前研修の実施。
近隣挨拶
周辺店舗・住民への挨拶回り（特に飲食店は重要）。
開業告知・広告宣伝
開業日告知、チラシ配布、SNS発信など。

🔸 営業開始時の注意点

緊急連絡先リスト作成
建物管理者、設備業者、行政窓口などの連絡先整備。
各種保険の加入確認
火災保険、施設賠償責任保険、事業休業保険など。
近隣トラブル対策
騒音・臭気・駐車場利用などのルール確立。

STEP9：運営～更新/退去

🔹 更新時の実務

賃料改定交渉
市場相場・物件状態・テナント業績を勘案。
契約書変更
新たな特約追加（例：サブリース禁止条項）。
更新料の有無
事業用では更新料が発生するケースが多い（賃料1～2ヶ月分）。
再契約・定期借家契約への切替
普通借家から定期借家への変更交渉も可能。

🔸 退去時のポイント

作業	事業用	居住用
原状回復	スケルトン復旧が基本	クリーニング程度
費用規模	数百万～数千万円	数万～数十万円
敷金清算	修繕費控除後残金返還	原則全額返還
引渡検査	建築士立会い推奨	管理会社立会い
準備期間	1～3ヶ月前から計画	1ヶ月前程度

3. 事業用賃貸と居住用賃貸の主な違い（比較表）

3-1. 賃料・保証金・諸費用の違い

項目	事業用賃貸	居住用賃貸
賃料表示	坪単価（月額）で表示	物件全体の月額で表示
賃料相場	地域・業種により大きく異なる	地域相場が比較的明確
敷金/保証金	賃料の6～12ヶ月分が一般的	賃料の1～2ヶ月分が一般的
礼金	発生しないことが多い	賃料の1～2ヶ月分が一般的
保証金償却	一部償却されるケースが多い	原則として償却なし
仲介手数料	上限規制なし（交渉可能）	賃料1ヶ月＋税以内（法定）
共益費	算定根拠が明示されることが多い	定額制が一般的
更新料	発生するケースが多い	地域により異なる
フリーレント	交渉により設定可能	ほとんど見られない
修繕積立金	大規模ビルでは別途徴収	賃料に含まれることが多い

3-2. 契約内容・期間の違い

項目	事業用賃貸	居住用賃貸
契約期間	3～10年が一般的	2年が一般的
契約形態	普通賃貸借/定期借家の両方	普通賃貸借が主流
中途解約	制限が厳しいケースが多い	1～2ヶ月前の予告で可能
解約違約金	残存期間賃料の一定割合	発生しないか少額
契約更新	交渉の余地が大きい	自動更新が一般的
賃料改定	定期的見直し条項あり	据え置きが一般的
特約の数	多数（業種特有の条件）	少数（標準化されている）
連帯保証人	法人・個人両方求められることも	個人1名で可能なケースが多い
転貸制限	厳しい制限あり	貸主承諾で可能なケース多い

3-3. 内装・設備・原状回復の違い

項目	事業用賃貸	居住用賃貸
内装自由度	高い（大規模改装も可能）	低い（原則として現状維持）
設備負担	賃借人負担が一般的	賃貸人負担が一般的
修繕区分	賃借人負担範囲が広い	賃貸人負担が原則
原状回復	スケルトン状態への復帰	通常損耗は借主負担不要
工事期間	長期（1ヶ月～数ヶ月）	短期（数日程度）
原状回復費用	数百万～数千万円	数万～数十万円
設備増設	交渉により可能なケースが多い	原則不可（簡易なものは例外）
看板設置	許可制で可能なケースが多い	原則として不可

3-4. 法的保護・規制の違い

項目	事業用賃貸	居住用賃貸
借主保護	相対的に弱い	強い（借地借家法による保護）
賃料増額制限	契約自由の原則が優先	借地借家法による制限あり
更新拒絶	「正当事由」が必要だが比較的容易	「正当事由」が厳格に解釈される
中途解約制限	厳しい制限が可能	借主有利の規定が多い
消費者保護法	適用されない（事業者間取引）	適用される（消費者保護）
立退料相場	比較的低額	高額になる傾向あり
用途制限	厳格（即時解除事由になりうる）	緩やか（生活の範囲内）

4. トラブル事例と予防策

4-1. よくあるトラブル5選

用途違反
事例：事務所契約で物販業を営み解除。
対策：契約書の用途条項を音読確認。事前に業態変更可能性を交渉。
原状回復紛争
事例：スケルトン復旧費用500万円請求。
対策：工事前に「現状有姿」で写真・動画撮影。原状回復範囲を契約書に明記。
賃料未払い
事例：コロナ禍で家賃支払不能。
対策：収入連動型賃料条項を導入。事業中断保険への加入。資金繰り対策。
近隣クレーム
事例：工場騒音で営業差し止め。飲食店の臭気問題。
対策：事前に自治体の環境基準を確認。防音・脱臭設備の充実。近隣挨拶の徹底。
更新拒否
事例：大家の都合で突然退去要求。
対策：契約書に「更新優先交渉権」明記。定期借家契約の場合は再契約条項を検討。

4-2. 法的トラブルとその対応

契約解除トラブル
事例：賃料滞納による即時解除で営業不能。
対策：催告期間の猶予を契約に盛り込む。
競業避止トラブル
事例：同一ビル内に競合店出店で売上激減。
対策：競業避止特約（同一建物内での同業種出店禁止）の締結。
設備不具合トラブル
事例：空調故障で営業停止、損害賠償請求。
対策：修繕責任範囲の明確化。営業補償条項の検討。
建物老朽化トラブル
事例：雨漏りによる商品・設備損害。
対策：定期的な建物点検の実施。損害保険の充実。
賃料増額トラブル
事例：更新時に大幅賃料増額要求。
対策：賃料改定上限条項の設定。市場相場調査資料の準備。

4-3. プロが教える予防策

契約書の公証
強制執行認諾条項付き公正証書を作成し、債務不履行時の手続きを迅速化。
保険の活用
賃料保証保険・賠償責任保険・事業休業保険などの包括的な保険対策。
専門家チームの構築
宅建士・弁護士・税理士・設計士などによる専門家サポート体制を整備。
定期的な契約レビュー
1年に1度、契約内容を専門家と見直し、環境変化に対応。
テナント組合への参加
複合施設では、テナント会に積極参加し、情報収集と関係構築。
デジタル記録の保存
契約書・重要事項説明書・図面・工事写真などをクラウド保存。

5. ケーススタディ：業種別の注意点5-3. 工場賃貸

5. ケーススタディ：業種別の注意点

事業用賃貸物件の契約においては、業種によって特有の注意点が存在します。これらのポイントを事前に把握しておくことで、契約後のトラブルを未然に防ぎ、事業の円滑な運営に繋げることができます。ここでは、代表的な業種を例に、契約における注意点を解説します。（監修：宅建士〇〇）

5-1. 飲食店開業

必須許可：食品営業許可、防火管理者選任、酒類販売免許（必要に応じて）
特殊設備：グリストラップ、排気ダクト、防音設備、ガス配管
特殊条項：グリストラップ清掃義務、深夜営業制限、臭気対策義務
近隣対策：騒音・臭気対策、ゴミ出しルールの遵守
原状回復：厨房設備撤去、専用排気ダクト撤去が高額になる場合あり。契約時に範囲を明確化することが重要です。

5-2. クリニック開設

建築基準：バリアフリー法、診療室の広さ規制、防火区画
必須要件：医療法による構造設備基準適合、駐車場確保
特殊設備：医療ガス配管、高圧電源、放射線防護（X線室）
近隣同意：医療廃棄物処理計画の説明、夜間診療の場合は騒音配慮
契約特性：長期契約（10年以上）が一般的、中途解約制限が厳しい場合あり。
原状回復：医療設備の撤去、特殊な内装材の撤去費用が高額になる可能性。

5-3. 工場賃貸

法令順守：消防法、騒音規制、振動規制、排水処理、産業廃棄物処理
特殊設備：三相電源、重量物床荷重、大型搬入口、クレーン設備
特約例：重機振動による損害賠償責任明記、24時間操業許可
近隣対策：防音・防振対策、搬入出時間制限
原状回復：アンカーボルト撤去、特殊電源設備撤去が高額になる可能性。土壌汚染調査・対策費用に関する取り決めも重要です。

5-4. 小売店舗

重視ポイント：集客力（通行量）、視認性（角地・路面店）、競合店の状況
設備要件：陳列スペース、バックヤード、試着室、レジカウンター
特約例：売上連動型賃料、競業避止条項（同一建物内での同業種出店禁止）
内装：顧客の目に触れる部分の内装自由度、看板設置場所・デザインの制限
原状回復：陳列棚や内装造作物の撤去範囲を確認。

5-5. オフィス

重視ポイント：アクセス（駅からの距離、公共交通機関の利便性）、オフィス環境（空調、照明、セキュリティ）
設備要件：OAフロア、LAN配線、会議室、給湯室
特約例：営業時間制限、入退室管理に関する事項
内装：間仕切り工事の可否、原状回復義務の範囲（どこまでが通常損耗か）
契約期間：企業の成長に合わせて増床や移転の可能性があるため、契約期間や解約条項を慎重に検討。

5-6. 倉庫業

重視ポイント：保管効率（天井高、床荷重）、搬入・搬出の利便性（トラックヤード、シャッターの大きさ）、セキュリティ
設備要件：フォークリフトの利用、温度・湿度管理設備
法令順守：消防法（危険物倉庫の場合）、倉庫業法
特約例：保管物の種類による制限、荷役作業時間
原状回復：特殊な床材や設備の撤去費用を確認。

5-7. 宿泊施設（ホテル・旅館）

建築基準：用途制限、客室の広さ、避難経路、消防設備
必須要件：旅館業法に基づく許可
特殊設備：厨房設備、ランドリー設備、冷暖房設備
特約例：騒音規制、清掃に関する取り決め
原状回復：客室内の設備（ベッド、家具など）の扱い、大規模修繕に関する費用負担
契約特性：長期契約が一般的。ブランドイメージに関わるため、物件の維持管理体制が重要。

5-8. 学習塾

建築基準：用途制限、避難経路、採光・換気
設備要件：教室の広さ、机・椅子の配置、空調設備
特約例：騒音対策、生徒の安全管理に関する事項
内装：教育に必要な設備（ホワイトボード、プロジェクターなど）の設置可否、原状回復範囲
近隣対策：生徒の送迎時の騒音、駐輪スペースの確保

上記はあくまで一例です。事業用賃貸契約においては、業種特有の要件やリスクを十分に理解し、契約内容に反映させることが重要です。契約締結前に必ず専門家（宅建士、弁護士など）に相談し、不明な点は確認するようにしましょう。

6. 事業用賃貸契約の最新動向

近年、事業用賃貸契約の分野では、以下のような新しい動向が見られます。

働き方の多様化に対応した物件ニーズの増加：リモートワークの普及やシェアオフィスの需要増加に伴い、柔軟な契約形態や多様なオフィス機能を持つ物件へのニーズが高まっています。
テクノロジーを活用した契約・管理の効率化：オンラインでの物件検索、電子契約の導入、クラウドを活用した物件管理システムの普及など、IT技術を活用した効率化が進んでいます。
サステナビリティへの意識の高まり：省エネ性能の高い物件や、環境に配慮した運営を行うテナントへの優遇措置など、サステナビリティを重視する動きが広がっています。
地域活性化を目的とした取り組み：自治体や不動産業者が連携し、地域特性に合わせた事業用物件の開発や誘致を行うケースが増えています。
賃料体系の多様化：固定賃料だけでなく、売上連動型賃料や変動賃料など、テナントの事業状況に応じた柔軟な賃料体系が登場しています。

これらの最新動向を踏まえ、自身の事業計画や将来の展望に合った物件選びと契約交渉を行うことが、事業成功の鍵となります。